Comissões pagas às mediadoras abatem ao IRS

Contrariando o entendimento da Direcção de Serviços de IRS, fixado em 2004, o subdirector geral João Durão pediu um parcer ao Centro de Estudos Fiscais que reconheceu as comissões de intermediação imobiliária como despesas necessárias.

A comissão de intermediação imobiliária vai passar a ser dedutível na determinação das mais-valias obtidas com a venda de imóveis. Considerada como uma despesa necessária, as remunerações pagas às mediadoras vão, assim, poder ser abatidas ao IRS. Este entendimento consta de um parecer da Direcção do Centro de Estudos Fiscais (DCEF), a que o “Semanário Económico” teve acesso, solicitado pelo subdirector-geral dos Impostos, João Durão, com vista a clarificar o alcance da noção das despesas necessárias. Uma questão que não tem sido pacífica, tendo se verificado no passado comissões aceites numas situações e recusadas noutras.

A Direcção-Geral dos Impostos (DGCI) acaba, pois, de reconhecer os argumentos da reivindicação apresentada pela Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). José Macedo, presidente da APEMIP, aplaude a clarificação deste assunto, realçando que com este entendimento acabam as interpretações divergentes que os serviços da administração fiscal apresentavam sobre esta matéria. “Travámos uma batalha com a administração fiscal que reconheceu a nossa reivindicação”, afirmou José Macedo, considerando que hoje o recurso à mediação é absolutamente fundamental para colocar um imóvel no mercado, nomeadamente quando há mais oferta que procura. A APEMIP antecipa como resultado positivo o facto de esta medida levar a que os particulares tenham um incentivo para solicitar a factura do pagamento de IVA a 20%. Uma discriminação positiva que contribuirá para apertar o cerco à fraude e evasão fiscal e contribuirá para aumentar a transparência do negócio de mediação.Até aqui, enquanto algumas repartições consideravam que as remunerações pagas às empresas de mediação integravam o conceito de despesas de aquisição e alienação para cálculo das mais-valias, outras entendiam que despesas necessárias e inerentes à aquisição e alienação eram somente as relativas ao IMT, e aos encargos notariais e registrais.Por despacho do subdirector geral, João Durão, em substituição do director geral dos Impostos, datado de 14 de Julho, foi sancionado o entendimento que desde que seja possível demonstrar inequivocamente que o montante pago ao mediador imobiliário diz respeito à venda do imóvel que deu origem à mais-valia, e desde que a actuação deste profissional esteja devidamente documentada, “nada obsta a que se considere a comissão de intermediação como despesa necessária” à venda do imóvel para efeitos do disposto na alínea a) do artigo 51º do Código do IRS.As dúvidas suscitadas sobre a dedutibilidade desta despesa relacionavam-se com o facto de a contratação dos serviços de uma mediadora imobiliária não ser uma condição essencial para a formalização do negócio, mas sim uma opção do proprietário.A administração fiscal clarifica agora a noção de despesas necessárias, apreciando a bondade dos argumentos da APEMIP em relação à utilidade do recurso à mediação imobiliária, avaliação de propriedades, publicidade e aconselhamento legal, enquanto meios de prevenir, lê-se no parecer, situações “inconvenientes e irregulares”. Para a DCEF tratar-se-ia de “assumir de forma descomplexada, a finalidade da actuação das entidades de mediação imobiliária e, porventura, de incentivar o recurso às suas capacidades”.Parecer contraria Serviços de IRS O Centro de Estudos Fiscais contraria o entendimento da Direcção de Serviços do IRS (DSIRS), que no início deste ano prestou uma informação onde reiterou o seu entendimento que a despesa suportada com a intermediação imobiliária, embora respeite à alienação de um imóvel, não assume carácter de obrigatoriedade ou necessidade inerente a outras despesas (notariado, conservatórias…). Concluiu, assim, aquela Direcção que os encargos suportados com a intervenção de uma imobiliária no processo de alienação de um imóvel gerador de mais-valias não revestem carácter de despesa necessária para a sua alienação. Um entendimento que teve por base um parecer de 2004 da Direcção de Serviços de Consultadoria Jurídica e de Contencioso, sancionado pelo então director-geral dos Impostos Paulo Macedo. Apesar desta informação da DSIRS, o subdirector geral dos Impostos, João Durão, entendeu que deveria ser solicitada audição à DCEF, para uma análise mais aprofundada. O parecer desta direcção acabou por considerar que não é sustentável “com carácter geral e absoluto” o entendimento que as comissões pagas a mediadores imobiliários não integram o conceito de despesas necessárias. No documento é realçado o facto de as comissões de intermediação constituírem rendimento tributável em IRS e IRC, na esfera dos mediadores imobiliários, pelo que a sua não dedução poderá conduzir, em certos casos, a uma dupla tributação económica. O parecer conclui ainda que a realidade do mercado imobiliário actual, pelo menos nos grandes centros urbanos, impõe quase sempre o recurso à intermediação.

Um exemplo
Atendendo ao elevado valor que atingem estas comissões, o seu impacto fiscal no IRS do vendedor pode ser significativo. Senão vejamos algumas implicações na venda de um imóvel por 200.000 euros, em que seja paga uma comissão de 12.000 euros, correspondente a 5% (acrescida de 20% de IVA).Assim, o valor da mais valia sujeito a IRS sem esta despesa seria superior em 6.000 euros (ou seja, 50% dos 12.000 euros), e seria tributado à taxa aplicável à totalidade dos rendimentos do agregado familiar (entre 10,5 e 42%).
Como comprovar a comissão paga
A conexão entre a comissão paga e a transacção efectuada é comprovada através dos seguintes documentos, cuja emissão é obrigatória:
- Contrato de angariação (que identifica o imóvel, o preço pretendido para a venda e a percentagem da comissão);
- Escritura de compra e venda (que identifica o imóvel, o preço de venda e a menciona a intervenção da mediadora naquela transacção);
- A factura e recibo referentes à prestação de serviço, cujo valor deverá corresponder ao resultado da aplicação da percentagem da comissão (fixada no contrato) ao valor da venda (constante da escritura), e que deverá ainda mencionar o contrato de angariação ou o imóvel a que respeita.

Fonte: Semanário Económico 2008.08.29

Contributo enviado por Francisco Gonçalves (Angariador Imobiliário - RE/MAX Sé)