Entrevista a Manuel Alvarez pela Agência Financeira: "Este é o ano ideal para comprar casa"

«Preços das casas não vão baixar mais»

Para o director-geral da mediadora esta é uma boa altura para comprar casa, porque os preços não vão baixar mais. O mercado ao estar na sua maioria nas mãos de particulares dificulta grandes reduções de preços, já que cada proprietário define o valor, revela em entrevista à Agência Financeira.

Os preços das casas em Espanha e em Inglaterra estão a cair a pique. Poderá acontecer o mesmo em Portugal?
Não, o mercado português é muito calminho em tudo.

Mas porque é que os preços caíram em Espanha e em Inglaterra?
Porque o peso da construção nova sobre o total de venda de imóveis é grande, provavelmente em Espanha pesa 40%, enquanto em Portugal ronda os 20% ou os 22%. Por outro lado, em Espanha há também grandes construtoras com milhares de imóveis para vender, já em Portugal vendemos cerca de 200 mil apartamentos por ano. Imagine uma construtora destas no mercado espanhol com 15 mil apartamentos para venda, é uma loucura. Isso é o que vende a RE/MAX num ano. Ter 15 mil apartamentos num mercado que vende 1 milhão é bom, mas num mercado que está crise e que só vende 400 mil já é perigoso e há muitas nesta situação.

O que acontece?
Essas construtoras baixam rapidamente o preço e isso reflecte-se logo no mercado. Em Portugal, 80% do mercado está nas mãos dos proprietários e cada um decide o seu preço.

Os preços não vão baixar mais?
É difícil. Este ano é a altura ideal para comprar, investir ou para quem quer mudar para uma casa melhor. Quando o mercado voltar a recuperar é dinheiro ganho... Sim. Mas não é aconselhável comprar para vender daqui a dois anos.

E há dinheiro para investir?
Sim. Há pessoas que, até aqui, investiam na bolsa e agora como não sabem onde aplicar o dinheiro, porque o risco é maior e está mais exposta, podem aplicar esse valor no imobiliário. O imobiliário é uma boa aposta para investimento. O que é certo é que estamos a atravessar uma grave crise financeira e o imobiliário também sai afectado... Os bancos têm falta de liquidez, ou vão buscar dinheiro caro ou não o encontram e 80% dos negócios realizados neste sector dependem de empréstimo bancário. No Brasil, por exemplo, nunca existiu credito à habitação e vendem-se muitas casas. Também em Portugal, há cerca de 13 ou 14 anos, os bancos nunca emprestavam 100% do dinheiro, as taxas eram bem altas e vendiam-se casas.

O arrendamento vai então continuar a ganha terreno?
Sim e já há investidores que compram imóveis só para arrendar. Seguir exemplo espanhol - o Governo lançou programas de apoio ao arrendamento jovem.

Seria desejável o alargamento destas medidas a outros segumentos?
É positivo mas também seria interessante alargar mais estes programas. Em Espanha, existe determinado tipo de apoios para determinado nível de rendimento.

Seria um exemplo a seguir?
Sim, mas o Estado espanhol tem mais verbas.

E em relação às vendas?
As vendas deverão cair 10 a 12% este ano, devido ao abrandamento da procura. As RE/MAX que têm aconselhamento financeiro vendem mais casas.

O abrandamento no mercado imobiliário vai comprometer as metas de crescimento previstas para este ano. Em vez dos 25% a RE/MAX acredita que irá crescer entre os 7 e 8%. Para o ano, o director-geral da empresa, Manuel Alvarez, em entrevista à Agência Financeira diz que as metas para 2009 serão mais cautelosas e deverão rondar os 10%.
No início do ano previa um crescimento de 25% para 2008. Vai ser possível alcançar este número?
Não. O mês de Maio e Junho foram maus ao nível de movimento de compradores. O aumento dos combustíveis teve efeitos terríveis em termos de procura, pior do que o anúncio de falência de bancos nos EUA. A partir de Julho começámos a sentir uma recuperação. Apesar desta quebra, acredito que iremos ganhar quota de mercado. Há imobiliárias que não se vão aguentar, não só devido à crise mas também porque o mercado mudou. Há que trabalhar os arrendamentos e saber trabalhá-los. As mediadoras com menos recursos estão a fechar as portas. Por outro lado, o particular não consegue vender e acaba por ter de recorrer a mediadoras, daí prevermos o aumento de quota de mercado.

Quantas imobiliárias irão fechar?
Não tenho nenhum número mas de certeza que iremos assistir ao encerramento de imobiliárias, tanto de redes como de particulares.

Também dentro da rede RE/MAX?
Da RE/MAX e de outras redes.

Quais são as perspectivas para 2009?
Primeiro tenho de acabar o ano para saber o que espero para 2009. Provavelmente vamos definir uma meta de crescimento mais moderada na casa dos 10%. Espero este ano acabar com um crescimento na ordem dos 7 a 8%.

Quantas agências vão abrir até ao final do ano?
Não deveremos abrir nenhuma, vamos assinar contratos para abrir no próximo ano. Espero assinar uns 15 contratos até ao final do ano e outros 25 no próximo ano.

Construtores deveriam poder deduzir IVA

Estamos em vésperas de mais um Orçamento de Estado, o que poderia ser feito para estimular o sector?

Seria desejável que o IVA pago pelas construtoras pudesse ser deduzido. Isso faria com que os preços das casas baixassem.

Acha que o Governo está sensível?
Penso que não.

Uma das guerras do Instituto da Construção e do Imobiliário (InCi) tem sido a falta de transparência do mercado de mediação. Sente melhorias?
Quando a nova lei de mediação chegou já o mercado estava a abrandar. Não foi a lei que «limpou» o mercado, foi o próprio mercado.

Uma das apostas da Remax foi o serviço de aconselhamento financeiro. Que análise faz?

Estamos muito satisfeitos. Para vender casas tem de se saber lidar com os bancos, o que é um grande desafio. Ter um consultor financeiro representa um «know how» diferente. As RE/MAX que têm este aconselhamento financeiro estão a vender mais casas. O ideal seria ter esse serviço em todas... Cerca de 30 franchisados vão agora apostar nesta área financeira. A primeira coisa que fazemos quando um cliente diz que quer comprar um imóvel é fazer a caracterização desse cliente, inserindo dados no simulador, como o tipo de casa que quer, o ordenado, etc. Para esses critérios ficamos logo a saber até que valor podemos mostrar. Não vale a pena ir acima dessa valor porque o banco não empresta. Nem todas as mediadoras têm conseguido adaptar-se a esta realidade, por isso continuam a correr, a mostrar casas de sonho a clientes que nunca vão conseguir comprar. O simulador começou a ser aplicado em Janeiro quando o mercado estava a mudar.

Concorrentes podiam ter copiado saldos
A Remax foi pioneira foi pioneira no lançamento de saldos, é um exemplo que pode ser seguido?
Já vamos na segunda edição e no ano passado ninguém fez. Nem todos têm capacidade de criar dinâmicas comerciais, de motivar equipas, etc. Fomos muito criticados, pelos concorrentes como pela própria associação (Apemip), mas no fundo todos poderiam ter copiado.

Não o fizeram porquê?
Porque exige trabalho e esforço.

Bancos não concedem crédito a famílias com menos de 1.200 ou 1.300 euros mensais A corrida dos portugueses ao mercado de arrendamento vai levar os preços a subirem, não adiantando, no entanto, valores. Esta é a opinião do director da RE/MAX, Manuel Alvarez, que garantiu à Agência Financeira que entre Janeiro e Agosto o arrendamento cresceu 42%, totalizando 2.454 transacções, enquanto as vendas só aumentaram 2,4%, equivalente a 11.632 transacções. Uma novidade para a empresa e para o mercado. A explicação é simples: os bancos apertaram na concessão de crédito e as famílias tiveram de recorrer ao arrendamento.«Os bancos não emprestam e, por outro lado, há famílias que já não querem pedir dinheiro ao banco para evitar complicações», refere o responsável.

De acordo com Manuel Alvarez, «uma família que não apresente tem um rendimento médio de 1.200 ou 1.300 euros mensais muito dificilmente consegue obter um crédito por parte das instituições financeira». Procurar um arrendamento mais barato pode ser a solução, segundo o mesmo, para os inquilinos que não conseguem suportar a renda. «A compra implica uma responsabilidade que dura anos e anos. Se o arrendamento correr mal fala-se com o proprietário, sai-se desse imóvel e procura-se outro arrendamento mais barato», salienta.

Falta de produto

Este disparo na procura origina, segundo o mesmo, falta de produto para arrendamento, logo os preços tendem a aumentar, não querendo, no entanto, adiantar valores. Para fazer face a esta escassez, a RE/MAX propõe aos proprietários arrendar os imóveis, em vez de os vender, nas situações em que os bancos não aceitam o crédito. «Alguns proprietários aceitam e optam por arrendar as casas, outros não», conclui Alvarez.